El impacto de la crisis de Ucrania en el sector inmobiliario Español

El mayor impacto de una crisis como la guerra de Ucrania es el que sufre la población civil involucrada, y desde aquí esperamos que este conflicto se solucione lo antes posible. Pero además muchos otros sectores del propio país y de países extranjeros también se ven afectados por una crisis de tales dimensiones. Y entre estos sectores está el sector inmobiliario. 

Inevitablemente, la incertidumbre de la guerra y las sanciones económicas resultantes impuestas a Rusia han llevado a cierto nerviosismo en el mercado inmobiliario español en un momento que parecía completamente recuperado de la crisis del 2008. Según una encuesta de Idealista, el 64% de las inmobiliarias temen que la guerra provoque un impacto negativo en el sector.

El cliente ruso en el mercado inmobiliario español

El comprador ruso de vivienda tiene poco impacto en el mercado español, representando menos de un 0,5% de las operaciones. En general el cliente ruso para el sector inmobiliario en España está asociado al segmento de viviendas de lujo, en general inmuebles de segunda mano. Y estas inversiones inmobiliarias suelen focalizarse en las regiones de la costa mediterránea o los archipiélagos.  En los últimos años la compra de pisos en Palma de Mallorca, casas de lujo en Marbella, Comunidad Valenciana o Cataluña eran las operaciones inmobiliarias más frecuentes por parte de ciudadanos rusos con alto poder adquisitivo.

La suspensión de las ‘golden visa’ a ciudadanos rusos debido al conflicto en Ucrania provocará un descenso de las operaciones inmobiliarias sobre viviendas de lujo en las zonas de la costa mediterránea de España, aunque no se prevé un gran impacto a nivel nacional. Aunque el cliente ruso quedará fuera del mercado inmobiliario de lujo, debido al bloqueo de su sistema financiero y un problema de movilidad, no se contempla que esto tenga un efecto directo sobre la evolución de los precios de los inmuebles de alto standing al no ser uno de los principales compradores del sector.

Por tanto parece que el segmento de lujo del sector inmobiliario no se verá afectado a corto plazo por la guerra en Ucrania. La duda que se presenta es si la crisis afectará a la macroeconomía y que se acabe produciendo una ralentización general del mercado de las segundas residencias.

Los que sí pueden verse afectados son los actuales propietarios rusos de inmuebles de valor significativo. La incertidumbre y la necesidad de liquidez ante la imposibilidad de transferir fondos pueden provocar una necesidad de vender sus propiedades inmobiliarias, puede que incluso por un precio inferior al de mercado.

El papel de los ucranianos en la compra de vivienda en España

Los ciudadanos ucranianos que han adquirido propiedades inmobiliarias en España, a diferencia de los rusos, en general no se decantan por viviendas del sector de alto standing.  Sin embargo, al igual que los ciudadanos rusos, los ucranianos también prefieren el área mediterránea, las islas y grandes ciudades como Madrid y Barcelona para adquirir una vivienda.

El cliente ucraniano tampoco representa un porcentaje elevado para el sector inmobiliario español, por lo que en este aspecto no debe verse una gran afectación en el mercado.

Consecuencias de la guerra de Ucrania en el sector de la vivienda

Que los clientes rusos y ucranianos no representen un porcentaje significativo no implica que el conflicto bélico provocado por Rusia en Ucrania no pueda impactar negativamente en el sector inmobiliario de nuestro país. De hecho nuestro sistema económico ya presenta varios síntomas que impactarán en el sector inmobiliario español, entre ellos destacamos:

1. El encarecimiento del precio de la energía (sobre todo el gas y el petróleo, con su efecto sobre la electricidad) supone un aumento en los precios de los materiales de construcción, al aumentar los costes de su producción y transporte. Esto llevará a un aumento de los costes en la construcción que se verá reflejado en el precio de los inmuebles de nueva construcción.
2. La escasez de algunos materiales de construcción también afectará al sector inmobiliario. Los precios de la obra nueva y reformas aumentarán y es probable que aumenten los plazos de entrega previstos.
3. El aumento del IPC y la inseguridad en caso de prolongarse el conflicto puede provocar una caída en la demanda del mercado inmobiliario, lo cual puede traducirse en un estancamiento de los precios de la vivienda usada e incluso una tendencia a la baja.
4. La dependencia de Rusia para el abastecimiento de algunos materiales básicos para la construcción. Por ejemplo, Rusia es el principal proveedor de aluminio para España. Con el conflicto bélico en Ucrania los costes de exportación son más altos, lo que implica que las compañías constructoras tendrán que pagar un precio más elevado para conseguir materiales como el aluminio y probablemente tengan que buscar mercados alternativos.
5. El euríbor estaba en mínimos en el mes de diciembre, pero actualmente está en un proceso de escalada y eso ya está provocando la subida del precio de las hipotecas variables que ofrecen los bancos. En principio, el Banco Central Europeo había apuntado a una subida de los intereses para este año 2022, sin embargo, expertos economistas creen que puede aplazar esta decisión ante una situación económica tan delicada como la actual. En todo caso, lo que parece claro, es que el interés de las hipotecas no irá a la baja y que más pronto o más tarde experimentará una alza, aunque se espera que esta sea moderada.

De momento estas son algunas de las consecuencias que el impacto de la crisis de Ucrania, debido a la guerra, pueden tener en el mercado inmobiliario español, teniendo en cuenta tanto a los ciudadanos rusos como ucranianos que se encuentran viviendo o que tienen propiedades en España. Si la crisis de Ucrania se sigue extendiendo en el tiempo puede que esta lista de consecuencias pueda hacerse más larga, por ello solo queda esperar y ver como reacciona el mercado.